Umowa deweloperska: co tak naprawdę powinna w sobie zawierać?

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy nabywcą nieruchomości w trakcie jej budowy a deweloperem. Jej zadaniem jest związanie obu stron oraz zabezpieczenie transakcji w przyszłości. Zanim zdecydujesz się na jej podpisanie, warto gruntownie przeanalizować jej treść oraz upewnić się, że nie zawiera krzywdzących zapisów.

Co nie powinno się znaleźć w umowie deweloperskiej?

Postanowienia mające niekorzystny wpływ na prawa i obowiązki konsumenta określane są jako klauzule niedozwolone. Przygotowaniem dokumentacji zazwyczaj zajmuje się przedsiębiorca, dlatego warto upewnić się, czy w Twoje ręce trafia prawidłowo skonstruowane pismo. Czy wiesz, na co uważać w umowie deweloperskiej? Szczegółowy wykaz klauzul niedozwolonych można znaleźć na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wśród niekorzystnych zapisów znajdują się między innymi:

• informacja o braku zwrotu pieniędzy, jeśli powierzchnia nieruchomości będzie mniejsza niż zakładała to umowa,
• ograniczenie odpowiedzialności dewelopera zapis powodujący, że deweloper może ponosić odpowiedzialność za swoje działania jedynie w wyjątkowych sytuacjach,
• uzależnienie terminu ukończenia inwestycji deweloperskiej od dostępności podwykonawców, co może znacznie wydłużyć termin oddania nieruchomości.

Jednym z najlepszych sposobów na uniknięcie nieprzyjemności związanych z podpisaniem umowy zawierającej klauzule niedozwolone, jest skonsultowanie wzoru dokumentu ze specjalistą. Prawnik od nieruchomości doskonale zna techniki stosowane przez deweloperów, dzięki czemu odpowiednio wcześnie wyłapie niekorzystne dla swojego klienta zapisy.

Co musi się znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Co ważne, umowa deweloperska i jej zapisy w znacznym zakresie są regulowane przez tak zwaną ustawę deweloperską. Wyznacza ona elementy obowiązkowe, które powinny znaleźć się w dokumencie. Wśród nich wymienia się:

• określenie stron umowy,
• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• terminy odbioru i zawarcia umowy przenoszącej własność,
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości,
• określenie standardu prac wykończeniowych, które będzie miał obowiązek wykonać deweloper.

Brak wymienionych elementów albo ich określenie w nadmiernie skomplikowany sposób powinno stanowić sygnał ostrzegawczy dla przyszłego nabywcy. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, czy w umowie nie znalazły się rozwiązania, które mogą stać się przyczyną nieporozumień w przyszłości. Doskonałym przykładem są wizualizacje inwestycji dostarczane przez dewelopera, które mogą sugerować, że tak właśnie powinna wyglądać nieruchomość po oddaniu w ręce nabywcy. Tymczasem stan faktyczny powinien być dokładnie opisany w umowie.

Dodatkowo warto też sprawdzić kondycję finansową dewelopera, aby upewnić się, że nie jest on zadłużony oraz nie ma problemów z wierzycielami. Weryfikacji można dokonać w Krajowym Rejestrze Sądowym poprzez wgląd do Krajowego Rejestru Zadłużonych. Dodatkowo warto sprawdzić bazę dłużników, gdzie wyszczególnione zostały nierzetelne finansowo podmioty gospodarcze. Ważnym atutem zwiększającym wiarygodność dewelopera jest także członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich lub innej organizacji branżowej.