Czy zarządzanie najmem się opłaca przy jednym mieszkaniu?

Zarządzanie najmem przy jednej kawalerce opłaca się najbardziej trzem grupom: bardzo zapracowanym (oszczędność ok. 40-90h rocznie), mieszkającym daleko od lokalu oraz tym, którzy cenią pasywny dochód. Zdecydowanie mniej opłaca się tym, którzy mieszkają blisko, mają czas i lubią doglądać spraw technicznych.

Matematyka jest prosta: przy kawalerce za 2200 zł roczna prowizja agencji (ok. 3960 zł przy stawce 15%) zwraca się niemal całkowicie, jeśli dzięki profesjonalnej obsłudze unikniesz choćby jednego miesiąca pustostanu, który przy uwzględnieniu czynszu do spółdzielni kosztuje właściciela realnie ok. 3000 zł.

Problem w tym, że większość właścicieli nie wie, do której grupy należy. Wydaje się, że przy jednym mieszkaniu agencja to niepotrzebny koszt. “Przecież dam sobie radę sam” - myślisz. I być może masz rację. Ale są też sytuacje, kiedy samodzielne zarządzanie okazuje się droższe, niż fachowa opieka. W tym artykule policzymy, kiedy zarządzanie to zbędny luksus, a kiedy - polisa ubezpieczeniowa dla Twojego portfela.

Kiedy usługa zarządzania mieszkaniem NIE opłaca się?

Bądźmy uczciwi. Nie każdy potrzebuje agencji. Jeśli masz zasoby: czas, umiejętności i chęć do działania - prowizja 15% to po prostu zbędny koszt, który możesz zatrzymać w kieszeni.

Jesteś idealnym kandydatem do samodzielnego zarządzania jeśli:

• Mieszkasz blisko - ten sam blok, to samo osiedle, maksymalnie kilka minut dojazdu. Najemca dzwoni, że coś nie działa? Kończysz pracę, wpadasz po drodze, sprawdzasz. Zero logistyki, zero stresu związanego z dojazdem do innego miasta.
• Masz czas - kończysz pracę o stałej porze, jesteś na emeryturze, masz elastyczny grafik. Prezentacja mieszkania w sobotę nie jest to dla ciebie problem. Telefon od najemcy w niedzielę? Spokojnie odbierasz i ustalasz, co trzeba zrobić.
• Potrafisz majsterkować - wymiana uszczelki w kranie to dla ciebie 20 minut i 15 zł, nie telefon do hydraulika za 200 zł. Drobne naprawy robisz sam, większe zlecasz, ale znasz fachowców i umiesz negocjować stawki.
• Wynajmujesz zaufanej osobie - twój lokator to zaufana osoba, ktoś sprawdzony od lat. Płaci regularnie, dba o mieszkanie, nie robi ci nieprzyjemnych niespodzianek.

W takiej konfiguracji zatrzymanie 10-15% prowizji w kieszeni jest logiczne i opłacalne. Oszczędzasz co roku sporą sumę i masz pełną kontrolę nad wszystkim, co się dzieje. To ma sens.

Kiedy zarządzanie najmem długoterminowym zaczyna się opłacać ?

Sytuacja zmienia się diametralnie, gdy jesteś zapracowany, gdy godzina twojej pracy jest wiele warta, gdy mieszkasz daleko. Albo po prostu gdy chcesz, by wynajem był pasywnym dochodem, a nie drugim etatem pochłaniającym weekendy i wieczory.

Lokalna agencja nieruchomości Mieszkania Silesia stwierdza, że dzięki usłudze zarządzania najmem można zaoszczędzić 75 godzin dla klienta, obsługując 3 pokojowe mieszkanie w Katowicach. Ten konkretny przykład został opisany na tej stronie https://mieszkania-silesia.pl/zarzadzanie-najmem/

Dla kogo agencja zarządzania najmem staje się niezbędna?

Osoby mieszkające daleko - kupiłeś mieszkanie w Gliwicach jako inwestycję, ale sam mieszkasz w Warszawie, Krakowie albo pracujesz za granicą. Każdy dojazd to kilka godzin w obie strony plus cena benzyny/biletu. Koszt jednego takiego wyjazdu często przewyższa miesięczną prowizję agencji.

Zapracowani specjaliści - jesteś lekarzem, prawnikiem, przedsiębiorcą. Pracujesz 10-12 godzin dziennie, często wyjeżdżasz służbowo. Twoja godzina pracy jest warta 100-200 zł. W tym układzie “wiszenie na słuchawce” z hydraulikiem w poniedziałkowe popołudnie to nie oszczędność tylko strata pieniędzy.

Inwestorzy długoterminowi - traktujesz mieszkanie jako zabezpieczenie na czas emerytury. Nie chcesz, by było to twoje drugie miejsce pracy. Chcesz, żeby generowało dochód bez twojego aktywnego udziału. Czyli by generowało ci dochód prawdziwie pasywny.

Czas to pieniądz - policz swoje roboczogodziny

Tu dotykamy problemu, który właściciele z grupy “zapracowanych” często ignorują. Nie liczą kosztu swojego czasu.

Większość właścicieli jednego mieszkania traktuje swój czas jako darmowy zasób. “Nic mnie to nie kosztuje - po prostu pojadę i się tym zajmę.” To klasyczny błąd ekonomiczny. Twój czas ma wartość. Konkretną, wymierną wartość w złotówkach.

Ile godzin rocznie kosztuje cię samodzielne zarządzanie? Zróbmy szczery rachunek!

Faza startowa (szukanie najemcy):

• Robienie zdjęć, pisanie ogłoszeń, publikacja - 3 godziny
• Odpowiadanie na telefony i wiadomości (50 kontaktów, z czego 30 tylko pyta o cenę) - 4 godziny
• Spotkania z kandydatami, prezentacje mieszkania - 10 godzin (5 prezentacji × 2h z dojazdem)
• Przygotowanie umowy, protokołu, podpisywanie - 3 godziny

Obsługa bieżąca (przez rok):

• Dojazdy do mieszkania w gliwickich korkach - 10 godzin
• Szukanie hydraulika “na cito” gdy coś się zepsuje - 4 godziny
• Rozliczanie mediów, pilnowanie przelewów, telefony - 6 godzin

Razem: około 40 godzin rocznie. 5 pełnych dni roboczych. Tydzień urlopu.

Ile warta jest twoja godzina?

Jeśli zarabiasz 100 zł/godz (specjalista): 40 godzin - 4000 zł rocznie

Jeśli zarabiasz 150 zł/godz (lekarz, prawnik): 40 godzin - 6000 zł rocznie

Porównaj to z roczną prowizją agencji przy czynszu 2200 zł:

2200 zł × 15% × 12 miesięcy - 3960 zł rocznie.

Matematyka nie kłamie: Twój “darmowy” czas kosztuje cię 4000-6000 zł rocznie (w zależności od stawki godzinowej). Roczna prowizja agencji przy czynszu 2200 zł to około 3960 zł. Innymi słowy: tracisz więcej, robiąc to sam, niż zapłaciłbyś za profesjonalną obsługę. W tej sytuacji delegowanie to nie wydatek, to oszczędność.

Bonus podatkowy:

Jeśli rozliczasz się w działalności gospodarczej na zasadach ogólnych, fakturę zazarządzanie najmem możesz wrzucić w koszty, co daje dodatkową optymalizację podatkową. Robiąc wszystko sam nie masz tego luksusu.

Paradoks jednego mieszkania - brak marginesu błędu

Brak dywersyfikacji to twoje największe ryzyko

To najważniejszy argument dla małego inwestora. I to właśnie tu widać największą różnicę między posiadaniem jednego mieszkania a portfelem dziesięciu.

Duży inwestor z portfelem dziesięciu mieszkań przetrwa miesiąc bez czynszu z jednego lokalu, bo pozostałe dziewięć generują mu cashflow.

Ty, mając jedno mieszkanie, nie masz bufora bezpieczeństwa i tracisz 100% przychodu. A koszty stałe zostają. Administracja dalej nalicza opłaty. Jeśli masz kredyt - rata czeka niezależnie od wpłat.

Koszt pustostanu - tu liczby mówią same za siebie

Wyobraź sobie taki scenariusz: Najemca wyprowadza się w lutym. Zaczynasz szukać nowego. Ale pracujesz w pełnym wymiarze, więc prezentacje odbywają się wieczorami i w weekendy. Zdjęcia robisz telefonem, wyszły ciemne. Ogłoszenie wrzucasz na OLX bez wyróżnienia.

Efekt? Szukasz najemcy 6 tygodni (1,5 miesiąca).

Koszt pustostanu: 2200 zł × 1,5 - 3300 zł.

Właśnie straciłeś prawie równowartość rocznej prowizji dla agencji.

Agencja skraca pustostan do 2 tygodni. Jak? Ma bazę oczekujących klientów, własne kanały dystrybucji i profesjonalny marketing. Twoje mieszkanie często trafia do zainteresowanych zanim pojawi się publicznie.

Bezpieczeństwo - weryfikacja, której sam nie zrobisz

Typowa sytuacja: Student przychodzi na prezentację. Jest schludnie ubrany, mówi o studiach na Politechnice Śląskiej, miło się uśmiecha. Pokazuje dowód, opowiada o rodzicach z Warszawy, którzy będą poręczycielami. Budzi twoje zaufanie, więc dajesz mu klucze.

Po trzech miesiącach czynsz przestaje wpływać. Dzwonisz - nie odbiera. Piszesz - cisza. Przyjeżdżasz na miejsce - mieszkanie jest podnajmowane dwóm innym osobom, których w ogóle nie znasz.

Sprawdzasz go w BIG InfoMonitor i KRD - ma już trzy wpisy jako dłużnik czynszowy. Według danych BIG InfoMonitor za 2024 rok, średni dług czynszowy dłużnika w Polsce wynosi 17 200 zł. To prawie rok czynszu z twojej kawalerki.

Oszuści mieszkaniowi celują właśnie w prywatnych właścicieli. Wiedzą, że ci działają “na czuja”, nie sprawdzają baz dłużników, nie weryfikują kandydatów.

Kamil Kasprowicz z agencji Mieszkania Silesia z 10 letnim doświadczeniem w branży nieruchomości wyjaśnia jak wygląda profesjonalna procedura: “Sprawdzenie przyszłego najemcy w bazach dłużników: BIG, BIK, KRD, ERIF zmniejsza ryzyko wynajęcia nieruchomości osobie, która może nie płacić za czynsz. Sprawdzamy również formę zatrudnienia i żądamy zaświadczenia o zarobkach.”

Kalkulacja: Czy to się opłaca przy jednej kawalerce?

Tu dochodzimy do konkretów. Odłóżmy emocje i po prostu to policzmy.

Założenia: Kawalerka w Gliwicach, czynsz rynkowy 2200 zł.

Co pokazała nam ta tabela?

Patrząc tylko na gotówkę w portfelu, samodzielne zarządzanie może dać Ci kilkaset złotych więcej rocznie. Ale jeśli doliczysz wartość swojego czasu, stres i ryzyko - szala przechyla się na korzyść profesjonalnej obsługi. Z agencją zyskujesz bezpieczeństwo i pasywny dochód w pełnym tego słowa znaczeniu. Prowizja dla agencji finansuje się sama poprzez optymalizację procesu.

To jest ROI (zwrot z inwestycji) w praktyce.

Podsumowanie: Twoja decyzja w pigułce

Zarządzaj sam, jeśli:

• Mieszkasz blisko - dojazd to 5 minut, a nie problem logistyczny
• Masz czas po pracy - nie pracujesz w nadgodzinach, nie wyjeżdżasz służbowo
• Jesteś “złotą rączką” - drobne naprawy to dla ciebie relaks, nie stres
• Wynajmujesz zaufanej osobie - sprawdzony lokator od lat, zero niespodzianek
• Lubisz mieć kontrolę i traktujesz najem trochę jak hobby

W tych przypadkach prowizja 15% to niepotrzebny koszt. Rób to sam i oszczędzaj.

Deleguj agencji, jeśli:

• Mieszkasz daleko (inna dzielnica, inne miasto, za granicą) - każdy dojazd to koszt i stracony dzień
• Jesteś zapracowany - przedsiębiorca, specjalista, często w delegacjach
• Twoja godzina jest warta 100+ zł - delegowanie to optymalizacja, nie wydatek
• Chcesz pasywnego dochodu - nie drugiego etatu pochłaniającego weekendy
• Pracujesz za granicą - nieruchomość w Polsce to twoja przyszła emerytura

W tych przypadkach prowizja 15% to inwestycja w spokój i zabezpieczenie źródła przychodu.

Jak widzisz, dla jednych zarządzanie najmem przez agencję to zbędny wydatek. Dla innych - jedyny sposób, by wynajem był rentowny i nie zamienił się w drugi etat.

Pytanie nie brzmi: “Czy zarządzanie się opłaca?"

Pytanie brzmi: “Gdzie mieszkam? Ile mam czasu? Ile warta jest moja godzina?"

Odpowiedź na te trzy pytania pokaże ci, czy potrzebujesz agencji, czy spokojnie poradzisz sobie sam. Bo prawda jest taka: przy jednym mieszkaniu obie opcje mogą mieć sens. Wszystko zależy od twojej sytuacji życiowej.